November 28, 2022
Jual-beli rumah memiliki konsekwensi biaya dan pajak yang harus Anda ketahui
Jual-beli rumah memiliki konsekwensi biaya dan pajak yang harus Anda ketahui

WARTAPROPERTI.COM | Apakah Anda pernah melakukan proses jual atau beli rumah? Jika iya, maka sudah bisa dipastikan bahwa Anda pernah mengalami bagaimana bingungnya Anda karena uang yang Anda peroleh saat menjual atau yang Anda keluarkan saat membeli, tidak sesuai dengan perkiraan Anda sebelumnya. Pasalnya, mungkin karena Anda kurang paham tentang prosedur dan biaya yang timbul dari sebuah transaksi jual beli properti.

Ketidaktahuan ini bisa terjadi lantaran, kebanyakan orang lebih mengandalkan jasa developer atau property agent untuk mengurusi berbagai hal menyangkut syarat legal dan biaya-biayanya. Padahal, sekadar tahu saja sudah sangat membantu seseorang untuk bisa memrediksi secara akurat berapa nilai uang yang ia dapat atau keluarkan dalam transaksi yang dilakukannya.
Berikut ini, 10 biaya yang timbul jika Anda melakukan transaksi properti, baik sebagai penjual maupun pembeli:

1. PPh

Umumnya biaya ini dibebankan kepada penjual dengan biaya yang sudah ditentukan, yakni 5% dari harga jual.  Contoh, jika Anda menjual rumah seharga Rp 1.000.000.000, maka biaya PPh yang dikeluarkan adalah Rp 1.000.000.000 x 5%, yakni Rp50.000.000.

2. BPHTB

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pajak jual–beli yang dibebankan kepada pembeli. Hanya saja, besaran BPHTB agak berbeda, yakni 5% dari harga beli dikurangi NJOPTKP/NPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besaran NJOPTKP berbeda–beda tergantung dari wilayahnya.

Contoh, jika Anda membeli rumah seharga Rp500.000.000 dengan NJOPTKP/NPTKP senilai Rp60.000.000, maka biaya BPHTB yang dikeluarkan pembeli adalah 5% x [Rp 500.000.000– 60.000.000]) = Rp22.000.000.

3. PPN

Pajak Pertambahan Nilai dibebankan kepada pembeli untuk properti primary (rumah baru) senilai 10% dari harga rumah. Properti yang kena PPN nilainya di atas Rp 36 juta.

Contoh, jika Anda membeli rumah seharga Rp500 juta, maka biaya PPN yang dikeluarkan adalah Rp500 juta x 10% yakni sebesar Rp50 juta.

4. PPnBM

PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dibebankan kepada pembeli properti yang tergolong barang mewah. Untuk saat ini, properti yang tergolong PPnBM adalah bila luas bangunannya di atas 150 m2. Besarannya adalah 20% dari harga jual. Perlu diketahui, PPnBM tidak berlaku untuk jual-beli rumah/tanah antar perorangan, PPnBM hanya berlaku jika pihak pembeli membeli properti langsung dari developer.

5. Biaya Cek Sertifikat

Tujuannya untuk mengetahui bahwa properti Anda tidak berada di atas lahan sengketa. Dilakukan di kantor BPN, sarat pengajuannya adalah sertifikat asli dan kondisi rumah yang dibeli tidak dalam sengketa (catatan blokir, sita dari bank, sertifikat ganda, dan sebagainya).

Nilai biaya yang dibebankannya pun berbeda–beda tergantung dari wilayahnya. Namun, umumnya berkisar antara Rp 50.000 sampai Rp 300.000.

6. Biaya AJB

Sebelum mengurus AJB (Akta Jual Beli), ada beberapa prosedur yang harus dipenuhi. Seperti pemeriksaan sertifikat, pembayaran PBB, melunasi PPh, BPHTB dan syarat lainnya dengan besaran yang juga tak bisa ditentukan. Biasanya adalah 0,5%-1% dari harga jual. Biaya AJB ditanggung oleh pembeli, tapi bisa juga melalui kesepakatan antar penjual dan pembeli supaya biaya tersebut ditanggung bersama.

Perlu diketahui, menurut PP No.37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1, AJB dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), bukan notaris ataupun BPN.

7. BBN

BBN (Biaya Balik Nama) diurus oleh PPAT setempat bersamaan dengan AJB. Proses balik nama baru bisa dikeluarkan jika masing-masing dari pembeli dan penjual telah melunasi PPh, BPHTB, PBB, serta syarat lainnya.

Umumnya, balik nama paling cepat 2 minggu dan paling lama 3 bulan karena kantor PPAT mengurus balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif. Besar biayanya adalah (1/1000 x NJOP) + Rp 50.000. Besar NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) berbeda-beda tergantung dari lokasi rumah tersebut.

8. PNBP

PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (1/1000 x harga jual rumah) + Rp 50.000. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku di BPN telah mengatur hal ini.

9. Biaya Notaris

Ada beberapa hal terkait jual–beli rumah yang perlu melibatkan notaris, di antaranya adalah:

  • Biaya cek sertifikat, Rp 100.000
  • Biaya SK, Rp 1.000.000
  • Biaya validasi pajak, Rp 200.000
  • Biaya AJB, Rp 2.400.000
  • Biaya BBN, Rp 750.000
  • Biaya SKHMT (Surat Kuasa Hak Membebankan hak Tanggungan), bila kredit Rp 250.000
  • Biaya APHT (Akte Pemberian Hak Tanggungan), bila kredit Rp 1.200.000

Jika ditotal, semua biaya untuk notaris sekitar Rp 5.000.000. Namun, biaya ini tergantung dari notaris yang ditunjuk. Biaya bisa saja lebih mahal dari itu, atau bahkan lebih murah.

10. Biaya Asuransi

Biaya ini dibebankan untuk memberi rasa aman kepada pembeli kalau-kalau terjadi bencana pada rumah tersebut. Misalnya kebakaran dan lain sebagainya. Meski besar biaya preminya tak bisa ditentukan, namun secara umum, polis standar kebakaran sekitar 0,5% dari nilai total aset. Contoh, premi untuk rumah seharga Rp500 juta adalah Rp500 juta x 0,5% yakni Rp250 ribu. (FL/Foto: Ist)

Leave a Reply

Your email address will not be published.