November 29, 2022

Sakura Matsuri 2016 dan Japan Week menjadi event tahunan di Cikarang Bekasi.

WARTAPROPERTI.COM | Anda yang sedang bingung untuk memilih lokasi hunian tentunya membutuhkan panduan yang lebih realistis dan obyektif tentang sebuah kawasan. Jika mendengar dari pengembang atau agen properti, terkadang sulit untuk dibedakan mana informasi yang benar-benar obyektif dan mana yang masuk kategori gimmick yang unjung-ujungnya bertujuan agar produk mereka laris manis. Kota Bekasi yang mencakup wilayah Pemerintahan Kota Bekasi hingga Kabupaten Bekasi yang lebih dikenal dengan Cikarang, 10 tahun silam masih tertinggal jauh dibandingkan dengan wilayah seperti Serpong, Bintaro dan Depok. Tidak banyak yang melirik Bekasi, yang ada malah Bekasi dijauhi hingga dibully di media sosial lantaran kondisinya yang jauh dari kenyamanan jika dibandingkan dengan tiga kawasan tersebut.

Hingga 10 tahun silam, kawasan ini tidak terlampau menarik untuk pengembang-pengembang kakap yang merambah hampir setiap sudut kota Jakarta. Tercatat, hanya segelintir pengembang kakap yang datang mengais keuntungan di Bekasi dengan kecepatan penjualan yang jauh lebih lambat dibandingkan dengan Cibubur sekalipun. Lippo Group yang masuk ke Cikarang dengan Lippo Cikarang pada awal 1990-an, kemudian diikuti oleh Sinar Mas Land dengan dua proyeknya sekaligus yakni Grand Wisata dan Kota Delta Mas. Sementara itu pengembang-pengembang kakap lainnya macam Agung Podomoro Group, Ciputra, Intiland, Jaya Real Property, Paramount, dan lainnya seperti menghindari kawasan ini.

“Untuk Jakarta Timur dan Bekasi, belumlah. Kita malah beberapa langkah ke depan, kalau yang lain masuk ke Bekasi, kita malah sudah siap menunggu pertumbuhan kawasan ini di Karawang. Kita sudah punya proyek residential landed house di Karawang yakni Grand Taruma Karawang,” ungkap Indra Widajaja Antono semasa masih menjabat Marketing Director Agung Podomoro Group, beberapa tahun lalu di Jakarta.

Sejak tahun 2014, Bekasi bertumbuhan dengan sangat cepatnya. Isu pembangunan pelabuhan laut dan bandara di timur Jakarta membuat Bekasi menjadi titik strategis bagi lonjakan harga lahan. Belum lagi modal dasar kawasan ini yang dihuni oleh ribuan ekspatriat yang bekerja di ribuan industri yang bertebaran di Bekasi. Pada tahun tersebut, harga tanah di wilayah Cikarang mengalami kenaikan yang fantastis. Dalam kurun waktu 5 tahun terakhir saja (2009 – 2014), harga per meter persegi tanah di pusat industri Kabupaten Bekasi melonjak enam kali lipat dari harga semula.

“Pertumbuhan harga tanah di wilayah lain seperti di Jakarta relatif sudah jenuh, sekitar Rp 17 juta per meter persegi. Ini yang membuat investor lari ke Cikarang,” ujar Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch dalam diskusi Prospek Properti Koridor Timur di Jakarta, ketika itu.

IPW mencatat harga tertinggi tanah di Cikarang pada 2009 masih sekitar Rp 500 ribu per meter persegi. Namun di 2013 harga tertinggi telah mencapai Rp 3 juta per meter persegi. Hal ini disebabkan oleh aktivitas ekonomi di kawasan industri Cikarang yang bertambah sibuk setiap tahun.

Nah, tahun 2016 ini tepatnya pada Juni silam, Center for Urban Development and Studies (CUDES) merilis hasil survei mereka yang meyebutkan Kabupaten Bekasi tidak lagi unggul dalam hal suplai rumah di harga Rp500 juta ke bawah. Padahal sebelumnya, kawasan ini adalah juara pasokan rumah murah bahkan rumah bersubsidi di kawasan Jabodetabek. Bekasi digeser posisinya oleh Bogor yang menempati urutan teratas dengan 37%, sedangkan Kabupaten Bekasi 35% dan Kota Bekasi hanya 7% saja.

Pasal harga lahan, kehadiran Orange County membuat harga lahan di kawasan Cikarang Pusat terkerek naik hingga diluar jangkauan akal sehat. Bayangkan saja, jika pada 2014 harga masih berkisar di angka Rp3 juta per meter persegi, maka dalam tempi 2 tahun belakangan ini melonjak hingga 300% di kisaran Rp9 jutaan per meter persegi. Sementara di dalam kawasan Orange County, harga sudah menyentuh angka Rp20 juta per meter persegi.

Lonjakan harga setinggi ini tidak pernah terjadi di kawasan manapun di Jabodetabek. Ambil contoh Alam Sutera di Serpong yang dibangun secara kontinyu sejak 1993 dan terus dilengkapi dengan berbagai fasilitas, hingga tahun ini saja harga lahan baru menyentuh angka Rp25 jutaan per meter persegi. Itu pun melalui peningkatan yang moderat di kisaran 25% per tahun.

Lonjakan harga terjadi pada hentakan awal Orange County yang hingga hari ini dapat dikatakan masih dalam tahap awal pembangunan. Bayangkan jika kelak saat kawasan ini sudah dibangun, tentu akan mengerek tinggi harga lahan di sekitarnya.

Metland Tambun, perumahan yang dikembangkan oleh PT Metropolitan Land Tbk., yang tadinya menyediakan hunian dengan harga di bawah Rp1 miliar, sejak setahun silam sudah tidak lagi memiliki produk hunian di kisaran ratusan juta lagi. Wahyu Sulitio, Direktur Metland mengatakan, Metland Tambun saat ini sudah mengalami kenaikan segmentasi pasarĀ  akibat perkembangan kawasan dan penambahan berbagai fasilitas yang tersedia di sekitarnya.

Ferdinand Lamak, Chairman CUDES mengatakan, sulit membayangkan laju pertumbuhan kawasan di Bekasi ini dapat dikejar oleh kawasan lain di Jabotabek. “Dalam pandangan kami, akselerasi kawasan Bekasi ini baru di tahapan awal lho. Orange County ini kan masih dalam batasan campaign, belum banyak pembangunan fisik yang terlihat. Bayangkan saja nanti jika Orange County sudah terbangun, stasiun hub kereta listrik sudah terkonsentrasi di Cikarang, sementara itu Jababeka dan Delta Mas pun mulai melajukan pembangunannya, harga Rp20 juta per meter ini pun masih akan menjulang tinggi.”

Menurut senior journalist yang sudah belasan tahun menggeluti dunia properti ini, Bekasi masih memiliki sejumlah ‘ruang’ pembangunan yang membuat kenaikan harga properti, khususnya harga lahan sulit untuk ditahan. Poros jalan tol yang menghubungkan Cimanggis – Cibitung saat ini sedang dikebut pembebasan lahannya. Juga ruas Cibitung – Cilincing. Di lain pihak, ruas Bekasi – Cawang – Kampung Melayu yang menghubungi Jakarta – Bekasi pun sebentar lagi akan dioperasikan.

“Ketika Ciputra pertama kali membuka Bumi Serpong Damai dan Bintaro Jaya di awal 1990-an, atau The Nin King membuka Alam Sutera, atau juga Mochtar Riady membuka Lippo Karawaci, siapa yang pernah menduga segitiga Bintaro – Serpong – Karawaci akan menjadi kawasan yang sedemikian pesat perkembangannya seperti yang kita saksikan hari ini? Nah, Bekasi pun akan tiba pada kondisi yang sama dalam fase-fase ke depan, bahkan pick-nya nanti akan melampaui Bintaro maupun Serpong dan Karawaci,” ungkapnya optimis. (HH/Foto: Ist)

Leave a Reply

Your email address will not be published.